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MEDIDAS SOBRE ARRENDAMIENTOS A CAUSA DEL COVID-19

El pasado 1 de abril se publicó en el B.O.E. el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Si desean acceder a dicha normativa pueden hacerlo en https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2020-4208

En el artículo 1 se regula la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

Hay que tener presente que la normativa se aplica únicamente a aquéllos que puedan acreditar los requisitos que se recogen en los artículos 5 y 6 de dicha normativa para que se considere que la situación de vulnerabilidad es consecuencia directa del COVID-19 A sensu contrario y como claro punto de partida, a aquéllos cuya situación de vulnerabilidad es previa a la pandemia no se les aplicará dicha ley

Ahora bien, es cierto que de entrada los procedimientos quedarán paralizados conforme al art. 1.5 de dicha ley que dice que «Se entenderá que concurre el consentimiento del arrendador para hacer la comunicación prevenida en el apartado anterior por la mera presentación del escrito alegando la situación de vulnerabilidad económica sobrevenida», con lo que el procedimiento vendrá paralizado hasta que se controle el cumplimiento o no de los requisitos

Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Regulado en el articulo 2 de la norma donde se dice que en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual a los que se les aplica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que finalicen dentro del periodo comprendido desde el 2 de abril de 2020 y hasta que hayan transcurrido 2 meses desde la finalización del estado de alarma, el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato, dicha prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento será por un periodo máximo de 6 meses. Durante dicho tiempo se continua aplicando cuanto recogido en el contrato que venía estando vigente, salvo acuerdo de las partes en otro sentido.

Moratoria de deuda arrendaticia.

Será diferente si el arrendador es un gran tenedor o no lo es.

Lo primero es saber qué se considera GRAN TENEDOR

Se considera que es un gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2

Si el arrendador es un GRAN TENEDOR el arrendador podrá solicitar, si cumple los requisitos de vulnerabilidad recogidos en el artículo 5 de la ley, en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de esta norma (02/04/2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho el aplazamiento o la condonación total y/o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

Si no ha habido un acuerdo previo sobre el tema, una vez comunicado al arrendador la solicitud de aplazamiento, en el plazo máximo de 7 días laborables, el arrendador ha de comunicar obligatoriamente su decisión, escogiendo entre las siguientes alternativas:

1.- Reducir en un 50% el alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

2.- Aceptar una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Lo comentado en los 2 párrafos anteriores es de aplicación a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

La persona arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9, levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia regulada por este artículo y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

En el caso de que el arrendador NO SEA UN GRAN TENEDOR, el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento, pero el arrendador ya no tendrá la obligación de concedérselo, pudiendo negarse a aceptar propuesta alguna. En dicho caso, será el arrendatario quien deberá moverse para solicitar las ayudas legales que le puedan corresponder y así seguir abonando el arrendamiento

NUEVAS MODIFICACIONES EN EL ALQUILER DE VIVIENDAS

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, VUELVE A modificar la ley de arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, VUELVE A modificar la ley de arrendamientos urbanos. Por el momento, ya está en vigor, aunque falta la ratificación del Congreso o de la Diputación, (si las Cortes estuvieran disueltas por las elecciones). Así que esta modificación podría acabar como el intento anterior. Pero HOY POR HOY la situación es ésta:

  • LOS CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA VUELVEN A PASAR A TENER UNA DURACIÓN MÍNIMA DE 5 AÑOS SI EL ARRENDADOR ES UNA PERSONA FÍSICA Y DE 7 AÑOS SI ES UNA PERSONA JURÍDICA. EL ARRENDATARIO PODRÁ CON 30 DÍAS DE ANTELACIÓN A LA FECHA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO RENUNCIAR A LA PRÓRROGA PARA ALCANZAR LOS 5 Ó 7 AÑOS, EN EL CASO DE QUE EL CONTRATO POR ESCRITO FUERA INFERIOR A ESTOS AÑOS, PERO EL ARRENDADOR VENDRÁ OBIGADO A PORRROGARLO SI EL ARRENDATARIO DESEA SEGUIR CON EL ALQUILER Y NO MANIFIESTA NADA.
  • TAMBIÉN DURARÁN 5 AÑOS LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA AJENA QUE EL ARRENDATARIO HAYA CONCERTADO DE BUENA FE CON LA PERSONA QUE APAREZCA COMO PROPIETARIO DE LA FINCA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, O QUE PAREZCA SERLO EN VIRTUD DE UN ESTADO DE COSAS CUYA CREACIÓN SEA IMPUTABLE AL VERDADERO PROPIETARIO, SIN PERJUICIO DE LA FACULTAD DE NO RENOVACIÓN A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 9.1, SALVO QUE EL REFERIDO PROPIETARIO SEA PERSONA JURÍDICA, EN CUYO CASO DURARÁN 7 AÑOS.
  • EXCEPCIONES:
    • SI TRANSCURRIDO EL PRIMER AÑO DEL CONTRATO EL ARRENDADOR COMUNICA AL ARRENDATARIO QUE TIENE NECESIDAD DE LA VIVIENDA ARRENDADA PARA DESTINARLA A VIVIENDA PERMANENTE PARA SÍ O PARA FAMILIARES EN PRIMER GRADO DE CONSANGUINIDAD O POR ADOPCIÓN O PARA SU CÓNYUGE EN LO SUPUESTOS DE SENTENCIA FIRME DE SEPARACIÓN, DIVORCIO O NULIDAD MATRIMONIAL. ESTA POSIBILIDAD ÚNICAMENTE PODRÁ SER ALEGADA SI ASÍ LO RECOGE EXPRESAMENTE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
    • LOS ARRENDAMIENTOS OTORGADOS POR USUFRUCTUARIO, SUPERFICIARIO Y CUANTOS TENGAN UN ANÁLOGO DERECHO DE GOCE SOBRE EL INMUEBLE, SE EXTINGUIRÁN AL TÉRMINO DEL DERECHO DEL ARRENDADOR, ADEMÁS DE POR LAS DEMÁS CAUSAS DE EXTINCIÓN QUE RESULTEN DE LO DISPUESTO EN LA PRESENTE LEY.
  • PRÓRROGA DEL CONTRATO: LLEGADA LA FECHA DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO, O DE CUALQUIERA DE SUS PRÓRROGAS, UNA VEZ TRANSCURRIDOS COMO MÍNIMO 5 AÑOS DE DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO, O 7 AÑOS SI EL ARRENDADOR FUESE PERSONA JURÍDICA Y NINGUNA DE LAS PARTES HUBIESE NOTIFICADO A LA OTRA, AL MENOS CON 4 MESES DE ANTELACIÓN A AQUELLA FECHA EN EL CASO DEL ARRENDADOR Y AL MENOS CON 2 MESES DE ANTELACIÓN EN EL CASO DEL ARRENDATARIO, SU VOLUNTAD DE NO RENOVARLO, EL CONTRATO SE PRORROGARÁ OBLIGATORIAMENTE POR PLAZOS ANUALES HASTA UN MÁXIMO DE TRES AÑOS MÁS, SALVO QUE EL ARRENDATARIO MANIFIESTE AL ARRENDADOR CON UN MES DE ANTELACIÓN A LA FECHA DE TERMINACIÓN DE CUALQUIERA DE LAS ANUALIDADES, SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO.
  • IPC: PARA QUE LA RENTA PACTADA EN EL ALQUILER PUEDA VARIARSE ANUALMENTE, DEBERÁ PACTARSE EXPRESAMENTE EN EL CONTRATO INDICANDO EL ÍNDICE O MÉTODO DE REFERENCIA PARA CALCULAR LA RENTA. SI NO SE INDICA NADA Y SÓLO SE PACTA QUE SE ANUALIZARÁ, SE APLICARÁ LA VARIACIÓN ANUAL DEL ÏNDICE DE GARANTÍA DE COMPETITIVIDAD A FECHA DE CADA REVISIÓN. EN EL CASO DE PRÓRROGA DEL CONTRATO DEBERÁ TAMBIÉN APLICARSE, DE HABERLO PACTADO, LA VARIACIÓN DEL I.P.C., NO PUDIÉNDOSE PACTAR UNA NUEVA RENTA SI SE PRORROGA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
  • GASTOS GENERALES: LAS PARTES PODRÁN PACTAR QUE LOS GASTOS GENERALES PARA EL ADECUADO SOSTENIMIENTO DEL INMUEBLE, SUS SERVICIOS, TRIBUTOS, CARGAS Y RESPONSABILIDADES QUE NO SEAN SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN Y QUE CORRESPONDAN A LA VIVIENDA ARRENDADA O A SUS ACCESORIOS, SEAN A CARGO DEL ARRENDATARIO.
  • PARA SU VALIDEZ, ESTE PACTO DEBERÁ CONSTAR POR ESCRITO Y DETERMINAR EL IMPORTE ANUAL DE DICHOS GASTOS A LA FECHA DEL CONTRATO. EL PACTO QUE SE REFIERA A TRIBUTOS NO AFECTARÁ A LA ADMINISTRACIÓN.
  • GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA Y DE FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO: LOS GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA Y DE FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO SERÁN A CARGO DEL ARRENDADOR, CUANDO ESTE SEA PERSONA JURÍDICA.»
  • FIANZA: A LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO SERÁ OBLIGATORIA LA EXIGENCIA Y PRESTACIÓN DE FIANZA EN METÁLICO EN CANTIDAD EQUIVALENTE A UNA MENSUALIDAD DE RENTA EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS Y DE DOS EN EL ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA.
  • LAS PARTES PODRÁN PACTAR CUALQUIER TIPO DE GARANTÍA DEL CUMPLIMIENTO POR EL ARRENDATARIO DE SUS OBLIGACIONES ARRENDATICIAS ADICIONAL A LA FIANZA EN METÁLICO.
  • EN EL CASO DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, EN CONTRATOS DE HASTA CINCO AÑOS DE DURACIÓN, O DE HASTA SIETE AÑOS SI EL ARRENDADOR FUESE PERSONA JURÍDICA, EL VALOR DE ESTA GARANTÍA ADICIONAL NO PODRÁ EXCEDER DE DOS MENSUALIDADES DE RENTA.

PARA SABER MÁS, LÉASE EL REAL DECRETO-LEY 21/2018, DE 14 DE DICIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA. ABRIENDO EL SIGUIENTE LINK.

LA PRESENTE INFORMATIVA NO PREJUZGA EN NINGÚN SENTIDO EL RESULTADO QUE DE SU APLICACIÓN PUDIERA DERIVARSE, POR CAMBIOS LEGISLATIVOS, MODIFICACIONES EN LA DOCTRINA, VARIACIONES JURISPRUDENCIALES, O CUALQUIER OTRO QUE PUDIERA PRESENTARSE EN RELACIÓN A LOS MISMOS, PUESTO QUE EL MUNDO DEL DERECHO ES UN MUNDO EN CONTINUA EVOLUCIÓN.

ADIÓS A LAS MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica la ley de arrendamientos urbanos.

El Congreso de los Diputados no ha convalidado dicha normativa, por lo que deja de aplicarse y vuelve a aplicarse el régimen legal existente con anterioridad a dicho Real Decreto-ley. No obstante, cualquier contrato que se haya firmado durante su existencia seguirá rigiéndose por dicha normativa.

Duración:

Los contratos de alquiler de vivienda pasan a tener una duración mínima de 5 años si el arrendador es una persona física y de 7 años si es una persona jurídica. El arrendatario podrá con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato renunciar a la prórroga para alcanzar los 5 ó 7 años, en el caso de que el contrato por escrito fuera inferior a estos años, pero el arrendador vendrá obigado a porrrogarlo si el arrendatario desea seguir con el alquiler y no manifiesta nada.

Si transcurrido el primer año del contrato el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en lo supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Tratándose de finca no inscrita, si el contrato se realizó de buena fe con quien parecía ser el legítimo propietario, sin que ello sea imputable al verdadero propietario, podría rescindirse de acuerdo con la normativa vigente y sin perjuicio de que al arrendatario pudiera corresponderle una indemnización de acuerdo con el art. 1571 del código civil por los daños y perjuicios causados, que en principio debería ser abonada, en caso de que corresponda, por quien lo arrendó indebidamente.

Prórroga del contrato:

Llegado a su vencimiento, es decir, pasados los 5 ó 7 años, según corresponda, en caso de que ninguna de las partes haya comunicado su voluntad de extinción del contrato al menos con 30 días de antelación, el contrato se prorrogará durante 3 años más.

IPC:

Para que la renta pactada en el alquiler pueda variarse anualmente, deberá pactarse expresamente en el contrato indicando el índice o método de referencia para calcular la renta. Si no se indica nada y sólo se pacta que se anualizará, se aplicará la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión.

Gastos generales de sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda o a sus accesorios: podrá pactarse que sean a cargo del arrendatario.

Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato:

Podrá pactarse que sean a cargo del arrendatario si el arrendador es persona física. Los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario podrá ser abonados por éste, si asi se pacta, independientemente de que el arrendador sea persona física o jurídica.

Fianza:

No estará sujeta a actualización durante los años de vigencia del contrato. Ahora bien, cada vez que el arrendamiento se prorrogue podrá exigirse que la fianza sea incrementada.

PARA SABER MÁS, léase el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda abriendo el siguiente link:

https://www.boe.es/boe/dias/2018/12/18/pdfs/BOE-A-2018-17293.pdf

La presente informativa no prejuzga en ningún sentido el resultado que de su aplicación pudiera derivarse, por cambios legislativos, modificaciones en la doctrina, variaciones jurisprudenciales, o cualquier otro que pudiera presentarse en relación a los mismos, puesto que el mundo del derecho es un mundo en continua evolución.

ADIOS A LAS MODIFICACIONES EN ARRENDAMIENTOS URBANOS

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica la ley de arrendamientos urbanos, ha tenido una vida muy corta.

El Congreso de los Diputados no ha convalidado dicha normativa, por lo que deja de aplicarse y vuelve a aplicarse el régimen legal existente con anterioridad a dicho Real Decreto-ley.

Es importante entender que los contratos que se hayan firmado durante el período de vigencia de la ley son perfectamente válidos y se regirán por dicha normativa.

En caso de dudas y en caso de querer confirmar la situación actual pueden acceder a la ley de arrendamientos urbanos en su versión consolidada en el B.O.E.

Aquí encontrarán un link de la versión consolidada a 24/01/2019:

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003&tn=1&p=20190124&acc=Elegir

La presente informativa no prejuzga en ningún sentido el resultado que de su aplicación pudiera derivarse, por cambios legislativos, modificaciones en la doctrina, variaciones jurisprudenciales, o cualquier otro que pudiera presentarse en relación a los mismos, puesto que el mundo del derecho es un mundo en continua evolución.

MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica la ley de arrendamientos urbanos, ya está en vigor, por lo que es conveniente tener presentes sus modificaciones más importantes en materia de arrendamientos:

  • Duración: Los contratos de alquiler de vivienda pasan a tener una duración mínima de 5 años si el arrendador es una persona física y de 7 años si es una persona jurídica. El arrendatario podrá con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato renunciar a la prórroga para alcanzar los 5 ó 7 años, en el caso de que el contrato por escrito fuera inferior a estos años, pero el arrendador vendrá obigado a porrrogarlo si el arrendatario desea seguir con el alquiler y no manifiesta nada.
  • Excepciones:
    • Si transcurrido el primer año del contrato el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en lo supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
    • Tratándose de finca no inscrita, si el contrato se realizó de buena fe con quien parecía ser el legítimo propietario, sin que ello sea imputable al verdadero propietario, podría rescindirse de acuerdo con la normativa vigente y sin perjuicio de que al arrendatario pudiera corresponderle una indemnización de acuerdo con el art. 1571 del código civil por los daños y perjuicios causados, que en principio debería ser abonada, en caso de que corresponda, por quien lo arrendó indebidamente.
  • Prórroga del contrato: Llegado a su vencimiento, es decir, pasados los 5 ó 7 años, según corresponda, en caso de que ninguna de las partes haya comunicado su voluntad de extinción del contrato al menos con 30 días de antelación, el contrato se prorrogará durante 3 años más.
  • IPC: para que la renta pactada en el alquiler pueda variarse anualmente, deberá pactarse expresamente en el contrato indicando el índice o método de referencia para calcular la renta. Si no se indica nada y sólo se pacta que se anualizará, se aplicará la variación anual del ïndice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión.
  • Gastos generales de sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda o a sus accesorios: podrá pactarse que sean a cargo del arrendatario.
  • Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato: podrá pactarse que sean a cargo del arrendatario si el arrendador es persona física. Los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario podrá ser abonados por éste, si asi se pacta, independientemente de que el arrendador sea persona física o jurídica.
  • Fianza: No estará sujeta a actualizaciñon durante los años de vigencia del contrato. Ahora bien, cada vez que el arrendamiento se prorrogue podrá exigirse que la fianza sea incrementada.

PARA SABER MÁS, léase el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda. abriendo el siguiente link.

La presente informativa no prejuzga en ningún sentido el resultado que de su aplicación pudiera derivarse, por cambios legislativos, modificaciones en la doctrina, variaciones jurisprudenciales, o cualquier otro que pudiera presentarse en relación a los mismos, puesto que el mundo del derecho es un mundo en continua evolución.

DESAHUCIO OKUPAS

Con la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, se adecúa y actualiza el tradicional interdicto de recobrar la posesión para una recuperación inmediata de la vivienda ocupada ilegalmente previsto en el artículo 250.4.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, mediante el procedimiento desarrollado en los artículos 437, 441 y 444 de la misma.

En el preámbulo se explica que no todos los okupas son personas necesitadas, sino que existen verdaderas mafias de ocupación que exigen cantidades económicas a los propietarios a cambio de abandonar su inmueble, conocedores de que el procedimiento judicial es lento. Además se considera que aunque las personas que ocupen una vivienda fueran personas necesitadas, no es justo que accedan a una vivienda de esta manera, afectando a un tercero y que por ello procede sacarlos de la vivienda sin perjuicio de que si corresponden puedan recibir las ayudas de los servicios sociales y entrar en lista de espera para vivir en un piso de protección oficial.

Se modifica entre otros el numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250, que pasará a tener la siguiente redacción:

«4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.

Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.

Cuando se trate de una demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella a que se refiere el párrafo segundo del numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250 , si el demandante hubiera solicitado la entrega de la posesión de la vivienda, cosa que se recomienda hacer siempre; en el decreto de admisión de la demanda se requerirá a los ocupas para que aporten en un plazo máximo de 5 días desde la notificación, título que justifique el estar en el inmueble, ya que la oposición de los presuntos ocupas sólo podrá basarse en:

  • la existencia de título suficiente frente al actor para poseer la vivienda, como por ejemplo, tener un contrato de arrendamiento, o
  • en la falta de título por parte del actor.

De no darse ninguno de estos 2 casos, el tribunal deberá ordenar mediante Auto de manera inmediata la entrega del inmueble al demandante siempre que éste haya aportado documentación suficiente que acredite su derecho a poseer. Contra el Auto no cabe recurso alguno.

A partir de ahí el actor podrá pedir la ejecución de la sentencia, sin necesidad de que transcurra el plazo de 20 días previsto en el art. 548.

La ley quiere imprimir velocidad a la recuperación de los inmuebles por aquéllos que han sido despojados de los mismos sin motivo alguno, sobre el papel parece un avance importante, pero habrá que ver a la práctica, en cuanto tiempo se traduce realmente la consecución de todo lo anterior y el desalojo efectivo de los ocupas.

Toda esta normativa entra en vigor  a los 20 días de su publicación en el B.O.E.

Para saber más pueden acceder al la ley en el BOE en el siguiente link.

El presente informe no prejuzga en ningún sentido el resultado que de su aplicación pudiera derivarse, por cambios en la doctrina, variaciones jurisprudenciales, o cualquier otro que pudiera presentarse en relación a los mismos, puesto que el mundo del derecho es un mundo en continua evolución.

LLEGA EL SII ( Suministro de Información Inmediata) A PARTIR DE JULIO

¿Quiénes están en el SII?

Obligatoriamente: todos aquellos sujetos pasivos cuya obligación de autoliquidar el Impuesto sobre el Valor Añadido sea mensual:

  • Grandes Empresas (facturación superior a 6 millones de €).
  • Grupos de IVA.
  • Inscritos en el REDEME (Registro de Devolución Mensual del IVA).

Voluntariamente: Empresas que decidan acogerse. La opción se deberá ejercer durante el mes de noviembre anterior al inicio del año natural en el que deba surtir efecto mediante la presentación de la correspondiente declaración censal o en el momento de presentar la declaración de inicio de actividad, en este último caso empieza a estar en el SII de manera inmediata.

La opción para aplicar el SII desde el 1 de julio de 2017 se deberá realizar durante el mes de junio.

La prórroga para los años siguientes es automática en tanto no se produzca la renuncia a la misma de manera expresa en el mes de noviembre anterior al año en que ya no se desea mantenerse en el SII. En cualquier caso, se deben cumplir con las obligaciones del SII al menos durante un año.

Funcionamiento del SII:

Plazos para la remisión electrónica de las anotaciones registrales (artículo 69 bis RIVA, Disp. adicional única y Disp. transitoria cuarta RD 596/2016.

A destacar:

  • Deberán enviar el detalle de los registros de facturación en un plazo de cuatro días a través de la Sede electrónica de la Agencia Tributaria. No obstante, durante el 2017 los contribuyentes tendrán un plazo extraordinario de envío de la información que será de 8 días (en el cómputo de ambos plazos se excluyen sábados, domingos y festivos nacionales).

Plazo de presentación de las declaraciones-liquidaciones (artículos 61 ter.3 y 71.4 RIVA):

  • Podrán presentar e ingresar sus auto liquidaciones periódicas del IVA diez días más tarde de lo que viene siendo habitual, usando como hasta ahora el modelo 303.
  • Dejarán de tener la obligación de presentar los modelos 347 (operaciones con terceras personas), 340 (libros registro) y 390 (resumen anual del IVA). Pero CUIDADO, ENTRA EN VIGOR el 1 de julio de 2017, con lo que hay que presentar todos los modelos igualmente con la información hasta el 30 de junio de 2017.

En la práctica tenemos que las empresas que estén en el SII llevarán los Libros Registro del Impuesto del IVA a través de la Sede electrónica de la AEAT mediante el suministro cuasi inmediato de los registros de facturación.

El SII consiste, básicamente, en el suministro electrónico de los registros de facturación, integrantes de los Libros Registro del IVA. Para ello, deben remitirse a la AEAT los detalles sobre la facturación por vía electrónica, prácticamente se irán configurando en tiempo real, los distintos Libros Registro. Pero no se trata de remitir las facturas concretas de los contribuyentes.

En el supuesto de facturas simplificadas, emitidas o recibidas, se podrán agrupar, siempre que cumplan determinados requisitos, y enviar los registros de facturación del correspondiente asiento resumen.

PARA SABER MÁS, léase el Real Decreto 596/2016, de 2 de diciembre, para la modernización, mejora e impulso del uso de medios electrónicos en la gestión del Impuesto sobre el Valor Añadido, por el que se modifican el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre, el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, y el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por el Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre. abriendo el siguiente link.

La presente informativa no prejuzga en ningún sentido el resultado que de su aplicación pudiera derivarse, por cambios legislativos, modificaciones en la doctrina, variaciones jurisprudenciales, o cualquier otro que pudiera presentarse en relación a los mismos, puesto que el mundo del derecho es un mundo en continua evolución.

Adiós al PROGRAMA PADRE

Este año desaparece el programa PADRE de Hacienda. Ya no es necesario descargar el programa e instalarlo en el ordenador. En su lugar, todas estas operaciones se podrán realizar con el «Servicio de tramitación del borrador / declaración (Renta Web)”, que estará disponible a partir del 5 de abril de 2017.

Para acceder a dicho Servicio se pueden utilizar tanto el Certificado o DNI electrónico, como la Cl@ve PIN o el Número de referencia.

PARA SABER MÁS pueden ACCEDER A RENTA 2016 AGENCIA TRIBUTARIA.

Si desean ACCEDER AL CALENDARIO DEL 2016 para la presentación de la declaración de la RENTA, pueden hacerlo en el siguiente link.

La presente informativa no prejuzga en ningún sentido el resultado que de su aplicación pudiera derivarse, por cambios legislativos, modificaciones en la doctrina, variaciones jurisprudenciales, o cualquier otro que pudiera presentarse en relación a los mismos, puesto que el mundo del derecho es un mundo en continua evolución.

ES OBLIGATORIO INGRESAR LA FIANZA AL INCASOL?

Algunos clientes nos han preguntado recientemente por la obligatoriedad o no de llevar la fianza al INCASOL de los contratos de arrendamiento.

Con este escrito queremos resolver algunas dudas, pero si tenéis más, podéis llamarnos o ir directamente a la página web del INCASOL:

Incasol

El ingreso de la fianza en el INCASOL es OBLIGATORIO. La fianza de los contratos de alquiler se ha de depositar en el plazo de 2 meses a contar desde la formalización de los mismos.

La Ley establece la obligación de los arrendadores de fincas urbanas destinadas a vivienda y a otros usos, de depositar en el INCASOL las fianzas de alquiler que correspondan, obligación que afecta no sólo a las fianzas exigibles en el momento de la formalización del contrato, sino también a sus actualizaciones posteriores. (Para otros obligados: empresas suministros y servicios: consultar con el INCASOL).

En el caso de que se acuerde con el inquilino que la fianza se pagará a plazos, hay que tener presente, que el arrendador deberá EN CUALQUIER CASO ingresar la totalidad de la fianza que corresponde por ley dentro del plazo de 2 meses, la haya o no percibido totalmente, ya que de hacerlo fuera de plazo, tendrá que abonar los recargos correspondientes e incluso los intereses de demora, si correspondieran, así como las sanciones que la normativa pueda permitir.
CIVIL /MERCANTIL Ley 9/2015, de 25 de mayo, de medidas urgentes en materia concursal.

Es importante volver a destacar las modificaciones a la ley concursal, ya que ha habido cambios en el tema de CALIFICACION CONCURSAL.

«1. El concurso se calificará como culpable cuando en la generación o agravación del estado de insolvencia hubiera mediado dolo o culpa grave del deudor o, si los tuviere, de sus representantes legales y, en caso de persona jurídica, de sus administradores o liquidadores, de hecho y de derecho, apoderados generales, de quienes hubieren tenido cualquiera de estas condiciones dentro de los dos años anteriores a la fecha de declaración del concurso, así como de sus socios conforme a lo dispuesto en el artículo 165.2.»

  1. Se modifica el artículo 165, que queda redactado en los siguientes términos:
    «Artículo 165. Presunciones de culpabilidad.
  2. El concurso se presume culpable, salvo prueba en contrario, cuando el deudor o, en su caso, sus representantes legales, administradores o liquidadores:
    1.º Hubieran incumplido el deber de solicitar la declaración del concurso.
    2.º Hubieran incumplido el deber de colaboración con el juez del concurso y la administración concursal o no les hubieran facilitado la información necesaria o conveniente para el interés del concurso o no hubiesen asistido, por sí o por medio de apoderado, a la junta de acreedores, siempre que su participación hubiera sido determinante para la adopción del convenio.
    3.º Si el deudor estuviera obligado legalmente a la llevanza de contabilidad y no hubiera formulado las cuentas anuales, no las hubiera sometido a auditoría, debiendo hacerlo, o, una vez aprobadas, no las hubiera depositado en el Registro Mercantil o en el registro correspondiente, en alguno de los tres últimos ejercicios anteriores a la declaración de concurso.
  3. El concurso se presume culpable, salvo prueba en contrario, cuando los socios o administradores se hubiesen negado sin causa razonable a la capitalización de créditos o una emisión de valores o instrumentos convertibles y ello hubiera frustrado la consecución de un acuerdo de refinanciación de los previstos en el artículo 71 bis.1 o en la disposición adicional cuarta o de un acuerdo extrajudicial de pagos. A estos efectos, se presumirá que la capitalización obedece a una causa razonable cuando así se declare mediante informe emitido, con anterioridad a la negativa del deudor, por experto independiente nombrado de conformidad con lo dispuesto por el artículo 71 bis.4. Si hubiere más de un informe, deberán coincidir en tal apreciación la mayoría de los informes emitidos.
    En todo caso, para que la negativa a su aprobación determine la culpabilidad del concurso, el acuerdo propuesto deberá reconocer en favor de los socios del deudor un derecho de adquisición preferente sobre las acciones, participaciones, valores o instrumentos convertibles suscritos por los acreedores, a resultas de la capitalización o emisión propuesta, en caso de enajenación ulterior de los mismos. No obstante, el acuerdo propuesto podrá excluir el derecho de adquisición preferente en las transmisiones realizadas por el acreedor a una sociedad de su mismo grupo o a cualquier entidad, que tenga por objeto la tenencia y administración de participaciones en el capital de otras entidades con tal de que sea de su grupo o que esté participada por el acreedor. En cualquier caso, se entenderá por enajenación la realizada en favor de un tercero por el propio acreedor o por las sociedades o entidades a que se refiere el inciso anterior.»

http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2015-5744

La presente informativa no prejuzga en ningún sentido el resultado que de su aplicación pudiera derivarse, por cambios legislativos, modificaciones en la doctrina, variaciones jurisprudenciales, o cualquier otro que pudiera presentarse en relación a los mismos, puesto que el mundo del derecho es un mundo en continua evolución.

INFORMATIVA MAYO 2015

Si tienen curiosidad por conocer los presupuestos de la Generalitat, ya en vigor, han sido aprobados este mes.

Pueden consultarlos en el siguiente enlace:

http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2015-3636

Ley 2/2015, de 11 de marzo, de presupuestos de la Generalidad de Cataluña para 2015.

Normativa catalana:

ORDRE GRI/79/2015, de 10 d’abril, per la qual es regula el Registre electrònic general de la representació.
La creación de este Registro tiene como objetivo simplificar los trámites de acreditación de la personalidad jurídica y de la capacidad de obrar ante la Administración de la Generalitat, aprovechando la inmediatez y la capacidad de relacionar información dispersa mediante las tecnologías de la información y la comunicación, para poder contrastar las acreditaciones efectuadas previamente, evitando duplicar tareas y que los ciudadanos hayan de presentar reiteradamente la misma documentación ante la Administración.

De acuerdo con el Artículo 2 el ámbito de aplicación de la normativa es el siguiente:

A la Administración de la Generalitat de Catalunya, sus organismos autónomos y entidades autónomas, entidades de derecho público vinculadas o dependientes i entes en que la Generalitat tenga una participación, directa o indirectamente, del 100% del capital o fondo patrimonial.

A los ciudadanos, empresas y entes sin personalidad cuando se relacionen con la Administración de la Generalitat de Catalunya.

Las previsiones de esta Orden no se aplican a los entes incluidos dentro del ámbito de aplicación de la Orden en las actividades que desarrollen en régimen de derecho privado.
El procedimiento para la inscripción en dicho registro está recogido en el artículo 8 y la renuncia y la revocación del poder en el art. 9.

Para saber más encontrarán la normativa en este enlace:

http://doghttp://dogc.gencat.cat/ca/pdogc_canals_interns/pdogc_resultats_fitxa/?action=fitxa&documentId=691280&language=ca_ES

La presente informativa no prejuzga en ningún sentido el resultado que de su aplicación pudiera derivarse, por cambios legislativos, modificaciones en la doctrina, variaciones jurisprudenciales, o cualquier otro que pudiera presentarse en relación a los mismos, puesto que el mundo del derecho es un mundo en continua evolución.