El pasado 1 de abril se publicó en el B.O.E. el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Si desean acceder a dicha normativa pueden hacerlo en https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2020-4208
En el artículo 1 se regula la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Hay que tener presente que la normativa se aplica únicamente a aquéllos que puedan acreditar los requisitos que se recogen en los artículos 5 y 6 de dicha normativa para que se considere que la situación de vulnerabilidad es consecuencia directa del COVID-19 A sensu contrario y como claro punto de partida, a aquéllos cuya situación de vulnerabilidad es previa a la pandemia no se les aplicará dicha ley
Ahora bien, es cierto que de entrada los procedimientos quedarán paralizados conforme al art. 1.5 de dicha ley que dice que «Se entenderá que concurre el consentimiento del arrendador para hacer la comunicación prevenida en el apartado anterior por la mera presentación del escrito alegando la situación de vulnerabilidad económica sobrevenida», con lo que el procedimiento vendrá paralizado hasta que se controle el cumplimiento o no de los requisitos
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
Regulado en el articulo 2 de la norma donde se dice que en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual a los que se les aplica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que finalicen dentro del periodo comprendido desde el 2 de abril de 2020 y hasta que hayan transcurrido 2 meses desde la finalización del estado de alarma, el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato, dicha prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento será por un periodo máximo de 6 meses. Durante dicho tiempo se continua aplicando cuanto recogido en el contrato que venía estando vigente, salvo acuerdo de las partes en otro sentido.
Moratoria de deuda arrendaticia.
Será diferente si el arrendador es un gran tenedor o no lo es.
Lo primero es saber qué se considera GRAN TENEDOR
Se considera que es un gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2
Si el arrendador es un GRAN TENEDOR el arrendador podrá solicitar, si cumple los requisitos de vulnerabilidad recogidos en el artículo 5 de la ley, en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de esta norma (02/04/2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho el aplazamiento o la condonación total y/o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
Si no ha habido un acuerdo previo sobre el tema, una vez comunicado al arrendador la solicitud de aplazamiento, en el plazo máximo de 7 días laborables, el arrendador ha de comunicar obligatoriamente su decisión, escogiendo entre las siguientes alternativas:
1.- Reducir en un 50% el alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
2.- Aceptar una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
Lo comentado en los 2 párrafos anteriores es de aplicación a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
La persona arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9, levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia regulada por este artículo y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.
En el caso de que el arrendador NO SEA UN GRAN TENEDOR, el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento, pero el arrendador ya no tendrá la obligación de concedérselo, pudiendo negarse a aceptar propuesta alguna. En dicho caso, será el arrendatario quien deberá moverse para solicitar las ayudas legales que le puedan corresponder y así seguir abonando el arrendamiento