La ley 12/2023 ha modificado nuevamente los contratos de arrendamiento. Vamos a comentar aquellos puntos qué consideramos son de gran interés:
¿Qué se considera Gran Tenedor?
De acuerdo con el art. 3 k) de la Ley 12/2023 es gran tenedor toda persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados excluyendo garajes y trasteros.
Se incluye en el cómputo el propio domicilio habitual y las segundas residencias.
La ley no habla de porcentajes en relación con la titularidad, así pues, salvo que de la práctica de los juzgados resulte otro proceder, por el momento con cualquier porcentaje sobre la misma se ha de considerar que se tiene un inmueble.
Además la ley abre la puerta a que en entornos de mercado residencial tensionado baste la propiedad de 5 inmuebles para ser gran tenedor, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en el territorio de la misma, pero ¿Qué es un mercado residencial tensionado?
El art. 18.3 de la ley de vivienda establece que para que se declare una zona de mercado residencial tensionado se requerirá la elaboración de una memoria que lo justifique con datos objetivos y fundada en que se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares
o bien que
b) Que el precio de compra y alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos de 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma corrrespondiente.
¿Cómo afecta la ley de la vivienda a los alquileres celebrados conforme a la LAU de 1995?
En la Disposición Final primera se modifican algunos artículos de la ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.
Destacar la modificación del artículo 10 que afecta a la prórroga del contrato que dice que
Llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas siempre que el contrato de arrendamiento haya durado como mínimo 5 años si el arrendador es persona física y 7 si es jurídica y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra la voluntad de no renovarlo:
- con 4 meses de antelación si es el arrendador
- con 2 meses de antelación si es el arrendatario
el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el período de prórroga obligatorio previsto en el art. 9.1 o el anteriormente indicado, previa solicitud del arrendatario cabrá una prórroga extraordinaria de un período máximo de 1 año que el arrendador está obligado a aceptar siempre que éste sea gran tenedor y que el inquilino acredite su situación de vulnerabilidad social y económica. (De la normativa parece derivarse que el año de prórroga forzosa cabe reclamarlo en cualquiera de los supuestos de resolución del contrato mencionados siempre que se den los requisitos indicados)
SI EL INMUEBLE ESTÁ UBICADO EN UNA ZONA DE MERCADO TENSIONADO
sin necesidad de que el propietario sea gran tenedor,
de acuerdo con el nuevo art. 10.3 cuando finalice el período de prorroga obligatoria previsto en el art. 9.1 o el período de prórroga tácita anteriormente mencionado, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de alquiler por plazos anuales, por un período máximo de 3 años a solicitud del arrendatario siendo de obligado cumplimiento para el arrendador sin necesidad de acreditar vulnerabilidad.
Excepciones:
- que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento por las partes, que no puede ir en contra de esta ley
- que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en esta ley (art. 9.3) la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
LIMITACIONES DE LAS RENTAS
Las rentas a pactar son libres en el caso de que la vivienda a alquilar NO esté ubicada en una zona de mercado tensionado
EN ZONA TENSIONADA y NO siendo el propietario gran tenedor:
la renta del nuevo contrato no podrá exceder la renta pactada en el último contrato de arrendamiento vigente en los últimos 5 años, una vez aplicada la actualización de renta anual prevista en el contrato
En el nuevo contraro no se podrán pactar la asunción de cuotas o gastos no previstos en el contrato anterior.
La ley permite un aumento del 10% en el caso de que se den unos supuestos específicos, en los que no nos vamos a detener en estos momentos.
(modificación artículo 17 LAU)
EN ZONA TENSIONADA y propietario gran tenedor :
La renta del nuevo contrato no podrá exceder de la MENOR DE:
a) la que resulte de la anterior fórmula de cálculo (ver apartado anterior)
o
b) la que resulte del nuevo indice de referencia de precios de alquiler que ha de confeccinarse por el estado
Si en los últimos 5 años no ha habido un contrato de alquiler y la vivienda está en una zona tensionada, por fuerza se deberá aplicar la opción b).
ACTUALIZACION DE LA RENTA
Año 2023: sigue el límite vigente aplicando el que resulte del indice de garantía de competividad con un máximo del 3%
Año 2024: el límite máximo será el 3%
A partir de enero de 2025: se creará un nuevo índice de revisión para la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
GASTOS DE FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO
Independientemente de que sea el propietario gran tenedor o no, será el arrendador el que deba abonar los gastos de la gestión de la inmobiliaria y de formalización del contrato.
Cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil:
La ley de la vivienda modifica los procedimientos de:
- desahucio arrendaticio
- de desahucio en precario
- reintegro de la posesión
- juicios de efectividad de derechos reales
Se establecen unos plazos para verificar si los inquilinos son o no vulnerables y en el caso de que el propietario sea gran tenedor antes de presentar la demanda debe haber acudido a un procedimiento de conciliación o intermediación y al presentar la demanda acompañar documentación que acredite si el inquilino está o no en situación de vulnerabilidad.
A fin de evitar las obligaciones de los grandes tenedores, los pequeños propietarios habran de acompañar con su demanda certificación del registro de la propiedad de la que se derive que no son grandes tenedores.
INCENTIVOS FISCALES
De manera general se reduce la bonificación en el IRPF por inquilino con vivienda habitual en el inmuble arrendado del 60% al 50%
y se amplia hasta el 90% en algunos casos concretos, (véase Disposición Final segunda apartado Uno de la ley de vivienda)
El presente artículo no prejuzga en ningún sentido el resultado que de su aplicación pudiera derivarse, por cambios en la doctrina, variaciones jurisprudenciales, o cualquier otro que pudiera presentarse en relación a los mismos, puesto que el mundo del derecho es un mundo en continua evolución.
Para saber más sobre la nueva ley de la vivienda
BOE-A-2023-12203 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.